近日，贝壳研究院发布2021年前三季度天津二手房市场分析报告。报告显示：2021年前三季度天津二手房市场成交量同比升温，均价稳中微涨。市场成交节奏较去年底明显加快，客户入市积极性稳定，市场景气度自三季度以来持续上升。

住房可支付性的持续改善、购房信贷环境的宽松等因素支撑天津购房需求的释放。从需求结构看，改善型需求释放对市场升温作用更大。

一、天津二手房市场量增价稳，预期改善

市场量增价稳。贝壳研究院数据显示，2021年前三季度天津链家二手住宅成交同比增加11%，与2019年同期水平相当。二手房价格止跌走稳，前三季度均价同比上涨5%，是近四年同期最高水平。

市场成交节奏加快。今年以来天津二手房市场买、卖双方成交周期[1]在持续缩短。与年初高点比，9月买方成交周期缩短半个月，卖方成交周期缩短超过2个月，是去年年初以来的最低水平。房源快速成交率持续提升，即挂牌14天内就成交的房源占比由去年四季度11%的低点提升至今年三季度的19%，明显提升8个百分点，是2020年以来的最大值，市场节奏明显加快。

带看稳定，客户入市积极性不低。从客户看房活跃度看，6-9月天津链家带看客户量稳定在一定体量，未现下滑，表明购房者预期没有出现明显下滑，仍在积极看房。

市场景气度持续回升。三季度以来，天津二手房市场景气指数[2]持续回升，9月天津贝壳二手房景气指数为15，明显好于去年同期。

二、多重因素支撑天津二手房市场升温

住房可支付性改善，购买力提升带动需求释放。2015-2016年天津房价经历了较快上涨，房价涨幅偏离居民收入涨幅，住房可支付性恶化。在2017年3月调控之下，房价走向平稳，同时居民收入水平不断提升，住房可支付性不断改善，2021年天津二手房房价收入比由2017年19的高峰水平降至15。

宽松的信贷环境支撑需求释放。2021年以来，不同于重点城市购房信贷环境恶化，天津则保持稳定宽松状态。首、二套房贷利率稳定在2019年以来低位上，仅首套房贷利率在9月有小幅提升。

城市横向对比来看，在重点20城中，天津的购房信贷环境几乎是最宽松的，首、二套房贷利率在5%出头，仅比上海高，平均放款周期仅需1个月，仅比烟台长，明显快于成都、合肥及重庆等4个月以上的水平。

改善型需求释放带动市场升温。从总价分段来看，2021年前三季度，天津贝壳成交的二手房源中，200万以下刚需房源占比较去年同期下降1个百分点，200-300万中端改善房源占比相应提升1个百分点，300万以上高端改善占比稳定。从成交区域看，今年前三季度中心六城区成交占比提升3个百分点，其他区域占比下降。可见今年以来市场的升温主要由区位改善型需求所支撑。

从政策层面看，天津限贷政策的严格程度并不绝对逊色于一线中沪广深，2021年天津购房者平均贷款成数为48%，即天津借助贷款成交的购房者平均贷款成数不足五成，在监测的60城中仅高于京沪，低于绝大多数城市。其次从天津购房者付款方式看，2021年天津购房者中全款支付的占比为42%，是60城中第三高，高于绝大多数城市。即天津购房者使用的杠杠水平低、对贷款的依赖度低，可见2021年市场的升温是坚实购买力支撑下的升温。经历了2017年331严调控以及2020年初新冠疫情的洗礼，天津房地产市场开启了健康、可支持的修复之路。