地下车库本应作为房屋公共资源的一部分，由所有业主共享权益，但长期以来，开发商利用优势地位把持地下车库的所有权和管理权，任意涨价，业主们满肚子泪水，类似案件纠纷不断。

近日，湖南长沙东成大厦的业主们，收到了长沙市中级人民法院的终审判决：负一楼地下车库的管理权归业主委员会。据了解，业主委员会通过民事诉讼拿回地下车库管理权，在全国尚属首例（《中国消费者报》12月19日），这一案件对于类似案件具有一定的指导意义。

开发商拍卖产权

东成大厦位于湖南省长沙市芙蓉路，由湖南东成房地产开发有限公司（以下简称“东成房产”）开发建设，该大厦地上有30层，地下2层。

2002年2月，经长沙市房管局核定，为东成大厦负一楼办理了产权证，产权归东成房产所有。2004年5月，东成房产通过湖南省拍卖公司以拍卖方式对其包括车位在内负一楼的房屋产权进行处置，长沙联鑫实业有限公司（以下简称“联鑫公司”）通过竞拍方式取得该车位及其他房屋的产权。联鑫公司到房屋产权登记管理部门办理了过户手续。

到目前为止，这一大厦的地下室的产权（包括所有权、管理权）归“联鑫公司”所有。

更换物业公司

东成大厦业主委员会由于对东盛物业管理等方面不满，与其进行多场官司后，终于在2016年3月，法院判决支持业主委员会请求，解除了东盛物业的合同关系。大伙从业主中征集4位自愿当发起人的代表，到长沙工商部门注册成立长沙市好邻居物业管理有限公司（以下简称“好邻居公司”），从社会上选聘有丰富物业管理经验的人员担任主管，开始摸索自我管理方法。2016年11月23日，业委会与好邻居公司签订合同，委托其管理小区物业。

“一主二仆”

小区业主委员会更换了，可是东成大厦小区负一楼（含地下车位）的管理权却一直在联鑫公司手里，它修建停车设施，对外来车辆和业主车辆进行收费。就这样，东成大厦停车场分室外和室内，室外即大厦停车坪由好邻居公司负责收费，室内即地下车库由联鑫公司收费。一个小区，存在两个物业公司管理，业主戏称“一主二仆”。

追讨管理权

2016年，东成大厦小区业主自行成立好邻居公司，物业开始实行自管。本着“一个物业管理区域，由一个物业服务企业实施物业管理”的规定，东成大厦业委会向联鑫公司去函，要求联鑫公司交出负一楼的停车场管理权。联鑫公司以负一楼产权归己为由，拒绝交出管理权。

起诉法院

2018年8月，东成大厦业委会将联鑫公司告上法庭。

东成大厦业委会在起诉书中称：联鑫公司在未经东成大厦业主大会任何授权的情况下，非法对东成大厦负一楼把持，修建收费设施，对业主和外来车辆收费，违反了大楼物业由一个物业企业施行管理的强制规定等，其行为违反了《物业管理条例》的规定。请求法院判令联鑫公司退出对东成大厦负一楼的非法管理；联鑫公司向东成大厦业委会交付负一楼停车管理的全部资料文件、档案、钥匙。

法院一审判决

湖南省长沙市芙蓉区人民法院公开开庭审理此案。

法院审理认为，根据《物业管理条例》第三十条的规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。本案涉案的东成大厦物业管理的现状是负一楼由联鑫公司管理，其余部分由好邻居公司管理，好邻居公司是与东成大厦业委会签订物业管理服务合同的公司，根据前述规定，联鑫公司应退出对负一楼的管理，由好邻居公司统一进行物业管理。故对东成大厦业委会的诉讼请求，一审法院予以支持。

终审原判

联鑫公司对一审判决不服，上诉至长沙市中级人民法院。

长沙市中级人民法院审理认为：联鑫公司虽主张东成大厦负一楼车库的所有权归其所有，应当享有占有、使用、收益、处分的权利，但本院认为东成大厦负一楼除车库外，还有共有分摊面积，联鑫公司目前对负一楼的使用、管理行为承担了部分物业服务企业的职能，影响了物业服务企业和业主对负一楼安全设施的维护，一审判决并无不当，本院予以维持。联鑫公司应在合理范围内对车库行使权利。

指导意义

近年来，各类物业纠纷层出不穷。《物权法》确立建筑物区分所有权概念后，地下车库既可为建设单位“专有”，也可由全体业主“共有”，相关问题进一步复杂化，有关地下车库的物业归属、价位等纠纷不断发生。这一判例对于类似案件审理具有一定的指导意义。