近日媒体曝光了外地城市多家长租公寓资金链出现问题，不仅拖欠房东租金，有的甚至陷入“租金贷”的纠纷。这些长租公寓为何从“香饽饽”变为“地雷”？本市长租公寓如何防范此类问题？记者深入市场进行了调查。

价格战受拖累 市场悄然洗牌

记者近日联系本市多家长租公司了解到，天津市场没有集中出现问题的公寓，但是市场已经开始悄然洗牌。有本地的长租公司将项目整体打包转让给昔日的竞争对手。据本地规模最大的长租公司负责人张伟介绍，有两三家长租公司主动找他合作，他已陆续接手了对方30%的房源。“很多同行是被价格战拖累成这样的，亏损太严重了。”他感慨地说。

长租公寓运营的主要模式是公司对产权人的房屋长期托管，并进行装修改造，配齐家电家具再出租给租客。2016年是长租公寓的“井喷年”，楼市的火爆加上较低的行业门槛，让众多企业对后市预期乐观，纷纷集中进军长租公寓。很多企业“跑马圈地”，高价争抢社会零散房源，改造成长租公寓。而到了今年，“烧钱”高潮过去，缺少“资金池”支撑的众多长租运营公司亏损严重，被迫降价出租，回笼资金。这种“高收低抛”的价格战更进一步加剧了亏损。

金融平台撤离 “租金贷”隐患多

本市金融业内人士指出，长租公寓的降温与金融平台撤回支持也有很大关系。当年有很多小贷公司以及互联网分期平台看好长租公寓的发展前景，纷纷与长租公寓推出“租金贷”业务。但是实际上长租公寓是前期资金投入大、回报周期长的微利型行业，短期内难以给予金融平台足够高的回报，而“租金贷”的法律风险也在逐渐暴露。

“租金贷”指租客在与长租公司签约时，与小贷公司或者分期付款平台同时签订贷款合约，由金融服务方代租客一次性向长租公司支付全年房租，再由租客按月向金融服务方返还贷款。对长租公司而言，可以一次性获得全年租金，有利于公司对外争抢更多房源。然而在出现纠纷的一些法律诉讼案件中，法院认定长租公司在合同履行过程中坚持让租客将房租支付给金融服务方，是对租客权利的限制，没有法律依据和合同依据，长租公司被判败诉。

此外，“租金贷”引发的纠纷也很难处理。例如有外地的多家长租公司经营不善，房屋产权人拿不到收益要收回房屋，房客拒绝支付房租，而金融平台催收欠款难度相当大。看到长租行业的经营风险后，越来越多的金融平台选择撤出。

本市长租公寓 推出新模式

张伟等多位地产业内人士认为，除了地产企业和一些地产互联网巨头可以通过发债或者上市来发展长租公寓外，目前分散型长租公司必须回归本业，只做好“租后管理”这个环节，把涉及“资金链”的部分交给正规的金融机构。

目前本市有大型银行正在推行长租公寓新模式：房东将房源托管给银行，银行再将相关房源移交给长租公司做好管家服务。银行负责直接向房东收房以及向房东返还每月出租收益，避免长租公司出现资金风险。长租公司只收取银行支付的固定服务管理费。不再玩“资金游戏”且不受资金链拖累的长租公司，可以专心满足租客需求、提升租赁服务，这样才能促进长租行业在正确的轨道上前进。（津云新闻编辑孙畅）