“借名买房”风险大 近千万房产被查封

法律人士认为借名买房并不能约定物权的归属，当事人陷纠纷或可从债权债务角度着手

来源：南方都市报

南都独家

无钱的人愁买房，有钱的人愁限购。为规避限购政策，“借名买房”成为了许多人在城市中提前“安家”的一个灵活方式。然而借名买房的成功操作，很大程度上依赖于双方的良好信用，一旦情况有变，加之涉案房产价值不菲，就极易演变成双方围绕房产展开的争夺战，对簿公堂也是家常便饭。深圳市民夏小姐的案例或许能够带给购房者们一些思考。

房子住了两年就遭查封

夏雪告诉南都记者，2012年，自己和老公刚来深圳不久，虽然两人有意买房、后来也在蛇口看好了一套二手房，但由于深圳有限购政策，两人当时都没有购房资格。但夏雪说，当时老公和深圳市蛇口招胜石化实业有限公司（以下简称“招胜石化公司”）的法人代表范×迎是朋友，得知此事后，范×迎表示可以为“借名买房”提供帮助，即自己先登记由夏雪夫妇付款购买的房产，待夏雪满足购房条件后再行过户。

经过商议，夏雪夫妇便委托了范×迎进行借名买房，并出资房屋全款900多万元（含税及中介费用），分十次转账给范×迎。据夏雪提供的部分银行转账单据，她的丈夫于浩向范×迎转账的第一笔款项为300万元，摘要中注明了是“于浩购房款”。当年内，范×迎办妥房产证，并将其登记在公司名下，夏雪一家人住了进去。2013年，招胜石化公司也出具了一份书面承诺，确认了夏雪借名买房的事实，并承诺在夏雪满足购房条件后就办理过户。

然而夏雪对记者表示，自己后来通过缴纳社保达到了购房条件，但多次催促范×迎办理过户，都被范×迎告知暂时无法办理。她举例说，2014年，范×迎向她展示了一份“深圳市地方税务局”开具的“行政处罚通知书”，该通知书称，招胜石化公司此前一笔地产销售业务“未交所得税”，应补交“税款”并缴纳“罚款”、“滞纳金”，共332万多元。因此，公司在负担税收债务时无法转移名下不动产。

夏雪称，到了2015年10月，自己因为担心房子一直不过户会有风险，便委托朋友查询房子的产权状态，结果让她吃了一惊：在2015年初，房产就已经被南山区人民法院查封了。夏雪赶忙委托律师调查情况才得知，招胜石化公司在持有房产证后，曾向其他机构借取高额贷款，而房子在招胜石化不予还款、遭起诉后被法院查封。夏雪向记者解释，经过咨询律师她得知，法院的查封只是限定了房产不能向外转让给他人，但并不会涉及房子里居住的人。因此，一开始她才对查封一事全然不知。

10年老朋友欲侵吞房产？

对于老公的“朋友”范×迎，夏雪表示，范是老公认识10年的朋友，最初范以其他理由推迟过户时，夫妻俩都相信范×迎所称的困难确实存在，还认为是他们给范添了麻烦，不好意思强行要求过户，更别提打官司了。

据夏雪出示的与范×迎之间的短信记录，范×迎曾提到其“几天都在税务局求人办事”，为“减免我司300多万元”的税收债务而奔走。夏雪表示，她还得到了相关部门出具的一份证明文件，称未向招胜石化公司发送过上述行政处罚文件。夏雪表示，至此她已经几乎完全认定，这是范×迎故意“设局”，以便侵吞她的房产。

涉事公司已不在注册地经营

根据国家企业信用信息公示系统载明的信息，深圳市蛇口招胜石化实业有限公司成立于1990年，法定代表人为范×迎，注册地址为深圳市南山区蛇口海上世界海景广场313A。但南都记者近日来到海景广场这处办公室，发现在此经营的企业是一家名为“深圳市康彩文化有限公司”的企业，其公司前台一名工作人员称，招胜石化公司过去曾在此经营，但已经于春节前搬离，不知搬往了何处。

南都记者拨打范×迎此前与夏雪联系的手机号码，但线路显示已关机，据称是范×迎弟弟电话的一个号码也无人接听。昨天（3月11日），夏雪对记者表示，上次她与南山法院执行法官联系时，执行法官也表示范×迎目前无法联系、下落不明，而招胜石化公司及范个人名下也已经是零资产状态。

南都记者联系到了曾3次借款给招胜石化公司的深圳市东升房地产有限公司，一名相关负责人在电话中表示，两家公司老板是朋友，当时借款的原因是对方（范×迎）表示经济困难，希望借款求助。

那么，东升公司在借款给招胜石化时，是否知道相关房产是别人借名购买的？该相关负责人表示不予回答，只称房产证确实属于招胜石化，借款程序并不违法。此前夏雪质疑，在招胜石化公司第一次失信、逾期未还款的情况下，东升公司仍然继续两次提供借贷，于情于理不合，但对此东升公司未作回应。

出名人涉及5笔债权诉讼

夏雪对记者指出，据公开可见的诉讼案号，以及她后来从警方和相关执行法官处了解到的信息，自2014年以来，招胜公司和范×迎曾先后向深圳市东升房地产有限公司（以下简称“东升公司”）借款3次，向两名个人各借款1次，但到期后均未及时还款，被上述债权人纷纷起诉，随后法院查封了其借名购买的蛇口房产。3月初，夏雪告诉记者，“去了国土部门打印了房产信息，他5笔债权诉讼已经达到了我的全部房产价值。”

据夏雪介绍，在得知债权人和招胜石化的判决结果后，她曾向南山法院申请执行异议，但被驳回。后来，夏雪又曾提起异议纠纷诉案，驳回后再上诉，均被驳回。今年1月，夏雪收到了南山法院的执行裁定书，裁定书称，因被执行人招胜石化公司未及时还款，遂将拍卖、变卖其公司名下的这套房产。

法院判决

借名买房成立但不能主张物权

当事人对不利后果应有所预见

从两审判决书可见，南山法院一审认定，夏雪借名买房的事实成立，与招胜石化公司的委托合同（承诺书）有效；但是招胜石化公司借贷时，涉案房产确实登记在其名下，且涉案房产已被查封并被申请强制执行，法院也对此予以认可。南山法院认定，夏雪对于涉案房产登记在招胜石化公司名下可能面临的不利后果应有所预见，且夏雪对于涉案房产未能办理过户登记存在过错，其请求不能对抗现有强制执行程序，故法院不支持夏雪要求确权、办理过户并要求停止执行的请求。

夏雪不服上诉后，市中院同样认定夏雪的借名买房成立，但不能主张享有物权，并且明确指出夏雪“规避政策存在过错，应当对登记在他人名下产生的不利后果有所预见，对房产未能及时过户的后果应该自行承担”。

律师说法

广东晟典律师事务所律师林蓓蓓：

“可以依据法律，要求合同方给予相应补偿”

在借名买房的情况下，涉案房产的权利主体应当归属于哪一方呢？广东晟典律师事务所林蓓蓓律师受访表示，个人认为“借名买房”合同本质上是一种债权债务关系，借名买房并不能约定物权的归属。

“目前我国的物权法对于不动产物权的变动采取‘登记生效主义’，也就是说不动产物权的变动，在其他条件具备情况下，是在不动产登记簿登记后，物权才发生变动；并且根据《物权法》第十六条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，可以看出不动产登记簿具有权利推定的作用。”其次，林律师指出，我国对于物权与债权采取“二分主义”，物权有自己的成立、变动、生效要件，与债权并不是浑然一体的。另外，我国对于物权采取“物权法定主义”，物权的变动必须符合法定的要件，不能以约定来对抗物权变动。因此林律师认为，借名买房合同无法对物权的归属作出约定，物权变动有自己的规则。不过，“虽然说借名买房合同不能对物权归属做出约定，但是根据合同自由的原则，借名买房合同是当事人双方作出的真实意思表示，具备法律上的效力，可以作为债权债务关系对待”。

有关借名买房的风险承担问题，林律师表示，“应该承担合理范围内的风险，也就是双方订立合同时所能知晓或在应当知晓范围内的风险”。林律师具体解释称，合同是有民事行为能力的双方，依据自己真实意思表示所达成的合意。双方都是完全民事行为能力人，都具有社会生活的经验，而双方知道也应当知道可能会面临的风险，但仍然决意为之，理所当然也应当承担订立合同时双方认知范围内的风险。

“但是承担风险并不意味着吃亏。”林律师指出，合同法、民法总则对于合同与债权债务关系都做出了相应的具体的规定，比如违约责任、缔约过失责任，诚实信用原则等等。“在合理范围内的风险当然要自己承担，超出此范围的风险造成损失的，当然可以依据法律，要求对方给予相应的补偿。”

采写：南都记者 邵枫