■本报记者 孙华

“5月1日全面实行‘营改增’后，对房地产行业整体影响偏利好，对房地产企业来说，短期体现为税负下降，长期体现为地价上涨。”华泰证券房地产行业首席分析师谢皓宇在接受《证券日报》记者采访时表示。

“营改增”是今年确保积极财政政策更加有效、着力推进结构性改革尤其是供给侧结构性改革的重头戏。在2016年政府工作报告中提出的第一项改革措施，就是全面实施“营改增”，即从5月1日起将试点范围扩大到建筑业、房地产业等行业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保行业税负只减不增。短期来看，“营改增”影响企业税负的四个关键要素是：毛利率、可抵扣成本占比、销项税率、进项税率。

从房地产行业来看，此次“营改增”试点主要在二手房交易、房地产企业开发以及不动产抵税等环节影响房地产行业。

银河证券认为，实行“营改增”后，可以为多数房地产企业减负。由于营业税为价内税，计税基础是企业的含税销售额，而增值税为价外税，以不含税的增值部分为计税基础，企业取得增值税专用发票可以抵税，解决了生产链条中重复计税的问题。在“营改增”之前，房地产业营业税平均比例为5.5%，“营改增”后土地成本不计入销售额，建安成本及其他服务成本纳入抵税范围，增值税税率均为11%。经测算“营改增”前后的均衡毛利率约为56%，即当毛利率水平低于56%时，“营改增”将改善企业毛利水平，大部分房地产企业毛利率均在均衡点以下，因此，“营改增”对大多数房地产企业起到了减负的效果，但也对企业的发票管理提出了更高要求。

“此外，按照‘营改增’前的方案，房地产企业应将预售营业款按照5%的税率预缴税，而‘营改增’之后，只需按3%的比例预缴增值税，这一改变也有利于提高房地产企业的现金流通率，对于现金回报率较高的企业来说，利润的上升空间会更大。”银河证券表示，“营改增”又能利好商业地产。主要在于实施增值税后，购置商业地产等不动产，将和购置设备一样进行增值税抵扣，这将鼓励商业地产的投资与持有。相比住宅地产，商业地产库存压力更大，“营改增”的全面铺开将为商业地产发展创造有利的政策环境。

中金公司预计，实施“营改增”后，房地产全行业税负有望从3960亿元(营业税)减少至3340亿元(增值税)，下降幅度约为15%。

最后，谢皓宇指出，就目前情况来看，我国的房地产税制体系仍然存在许多问题，除了对房地产企业的重复征税较为严重外，对于个人房产的税制也存在存量税缺失。随着房地产税制体系的不断完善，不仅上述两方面问题有望得到解决，国内房地产市场也将得到健康发展。

(孙 华 )