山东的房价能在全国排名第几?与北上广深,当然差了一大截。但是在全国房价百强的排名中,山东长期能有十个左右的地市上榜。并且在房价的分布范围上,山东东部房价要明显高于西部地区,除了经济实力造成的差别外,胶东半岛的大环境也是造成东西部房价差别的主要原因之一。
根据最近刚刚公布的全国房价百强榜单,今年9月,山东共有十个地市上榜其中,青岛、济南分别位列14、18名,烟台位列32位,东营、日照、泰安,淄博、济宁、威海、聊城、德州则在五十到一百名的行列。
统观房价排名,位列全国百强的这十个地市,东部和西部的数量均等,但沿海地区的房价受环境优势的影响,房价较内陆地区要高,均价较内陆高出1000元/平方米左右。“海景房吸引的不光是省外游客,对山东内陆居民的吸引力也非常大,近年来内陆地区雾霾严重,海景房的良好环境吸引了不少购房者。”多年从事海景房销售的袁女士告诉记者,像这两年碧桂园十里金滩、两岸靖水湾和烟台中海国际社区等楼盘的热销,不光有省外游客的贡献,省内的购房者还是居多,这类购房者在某种程度上拉升了山东沿海地区的房价。
但是,就各地市的经济总量和房价排名对比发现,房价的高低和经济总量排名并不匹配。比如,经济总量排名第四的潍坊市,在房价的排名上排到了整个山东省的第十三位,而房价排名第四的东营,经济总量排名第八,房价排名第五的日照,经济总量则排到了全省的第十六位,“在房价和经济排名的对比中,经常会出现这样的现象”,业内人士刘先生分析,潍坊的房价低主要原因在于库存量大,而日照房价排名靠前,主要与它是一个旅游城市有关。但高房价倘若与经济极度不匹配,将会对经济的发展产生不良影响,导致人口不堪压力逃离,拖经济后腿。
根据全国房地产市场数据中心发布数据来看,今年以来十七地市除了济南、潍坊、德州、枣庄、临沂、威海的房价较为平稳,其他地市房价均下跌,其中青岛房屋均价已自年初的12358元/平方米跌至9月的11631元/平方米,跌幅达到了5.8%。
对于胶东半岛来说,烟台、青岛的房价均下跌,但威海的房价则较为稳定,今年仍处于略有增长的状态,由今年一月的5200元/平方米增至5497元/平方米,沿海城市日照、东营房价均由年初的6600元/平方米左右下降至现在的6300元/平方米左右。
内陆城市房价的涨跌,则主要与库存相关,今年7月,菏泽的新建住宅均价为4792元/平方米,样本价格中位数为3800元/平方米,跌幅为3.05%,排名全国跌幅榜第二名。
对于多地房价下滑的现象,业内人士认为,除了受全国楼市悲观情绪的影响,与近期推出的取消限贷、限购政策没有完全落实也有关系。消费者仍然保持着预期市场下行的悲观情绪,入市意愿不高,所以导致了市场成交没有明显改善。但取消限贷、限购政策仍然在一定程度上有助于楼市回稳。
房价的下滑,主要受市场供求关系的影响。今年,潍坊、聊城、枣庄、临沂、淄博等多地地产业内人士对记者表示,当地楼盘存量大,去化周期长,是楼市降价主因。烟台多家开发商坦言,烟台楼市前三季度多数企业销售目标完成情况不甚理想,四季度销售压力较大,不少房企考虑以价换量。淄博多家房企则表示希望尽快走量,不然一些中小房企面临资金紧张问题,都快撑不住了。而青岛的楼市库存则更大,业内人士保守估计存量要超18万套,其中三分之二位于郊区,消化压力较大,这直接导致了今年的金九银十,青岛楼市一片“跌”声。截至今年9月,青岛房价已经连跌5个月,均是存量作祟。
就省城楼市而言,库存也不轻松。根据世联怡高济南9月份楼市数据分析,与传统的9月份较高的新增供应量相比,今年9月份新增供应量环比、同比均大幅下跌,但是总体供应面积却仍然高企。其中新增供应量4866套、55.77平方米,同比减少13.9%和13.5%,环比减少20.6%和14.4%。
另据世联地产统计显示,今年1到9月份,济南住宅供应量为51239套,同比增加16.6%;今年住宅新增40405套,同比增加16.1%。但是从成交量来看,今年1到9月的成交量为34806套,同比下跌1.4%。山东世联怡高物业顾问有限公司总经理朱江说,目前济南市内五区的住宅库存量为350多万平方米,消化周期大约在6个月。以价换量是目前市场价格方面的关键词,开发企业普遍回归理性,为保证现金流安全,必然放松价格。
另外,其他地市房企为了存量去化,也都加大了活动力度。如,东营楼市在9月先后有34个优质项目推出至少70项活动,聊城多家城区楼盘则打出“零首付,一成首付”等销售策略吸引购房者。济南部分地产商除了在推出活动的同时,还在整合媒体、社团等多种资源,大力拓宽渠道。潍坊更是推出了一系列为期一年的房地产市场优惠政策,个人购买卖平米一下的首套房,按所缴纳契税额的100%给予住房补贴。对个人出售二手住房缴纳的营业税地方留成部分,在同一区域内重新购买普通商品住房或二手住房时,由所在区财政部门给予等额补贴。
10月19日,潍坊更是签署了《关于促进房地产市场平稳健康发展的意见》,对个人购买90平方米以下首套商品住房或二手住房的,给予实缴契税额100%补贴;对个人购买90平方米以上、144平方米以下首套商品住房或二手住房及购买300平方米以下商业或办公用房用于创业的,给予实缴契税额50%补贴。
今年年初,全国就流传出品牌房企撤离三四线,回流一二线城市的传言,但在我省的房地产市场中,尚未出现这样的现象。“我们今年的销售还是不错的,基本没有受到什么影响。”淄博碧桂园的工作人员告诉记者,今年碧桂园在山东各地市的销售都挺好,并未听说回流一二线城市的传言。而像恒大、绿城、华润等房企,虽然明确表示调整策略,但因三四线城市的布局已经完成,不会考虑从其他地市撤离。而一家全国一线房企的销售负责人则表示,回流一二线城市主要因为一些三四线城市的人口,且为人口净流出市,楼市已经基本饱和,而一二线城市人口吸附力强,市场较为稳定。该责任人还称,近年来各大房企还尤为偏爱济南市场,主要因为济南市场较为健康、稳定,投资风险较小,回报率较高。
(楼市记者 韦超婷)
