央行下发房贷新政通知已有两周，随着多家银行出台细则，政策的威力逐渐显现。记者连日来调查了解到，二套首付比例的调整令市场产生不小变化，改善型需求开始释放，市场重拾信心，购房情绪高涨。而新政刚刚出台就有开发商放出即将涨价的消息，进一步刺激了成交。

改善型成交增加

此次央行放松限贷，既非全面下调二套房首付比例，也不是引导地方政府按照各地现状自行调整，而是针对已拥有1套住房并已结清购房贷款的家庭，下调二套房的首付比例。在市场看来，这种指向性调整对改善型置业群体的影响巨大，其中两类群体获益最大，一是“已有一套住房且贷款已结清”的再次置业者，另一类是“卖一买一”的改善型置业者。

在调整之前，这两类置业者房贷首付比例都是总价的7成，而调整之后则降为3成。以购买一套300万元的普通住宅为例，首付足足减少了120万，这一入市门槛的降低将激活一大批潜在需求。

深圳是改善型置业者十分活跃的城市。根据深圳中原地产的监测，今年改善型需求（面积在90至144平方米之间）的成交占比为25%。随着市场的回暖，购房者入市积极性大大提升，改善型成交占比将有望突破2010年以来29.7%的最高纪录。

“日光盘”再现

连日来，深圳的换房客和首次改善型置业者加速入市。仅上周，二手住宅放盘量大幅拉涨了40%，这表明换房客正集中释放手中房源，属“卖一买一”的改善型需求群体。

来自市规划国土委的统计数据显示，上周全市一手住宅成交659套，较节前一周小幅上升1.9%；成交均价24082元/平方米，环比回升3.5%。

从多家地产中介反馈的数据来看，访客量较9月上升了20%左右，促进日均成交量提升30%-40%，其中100平方米以上的大户型成交占比提高了10%。新售楼盘也出现难得一见的“日光盘”。上周，华润城一个项目取得预售资格，并于周末入市，首批推出428套住宅，当天即售罄。另外还有中骏四季阳光和招商花园城2个项目加推，销售率都在8成以上。

在华润城首发现场，据工作人员介绍，有近3000批购房者来到现场，首期推售的400余套产品在开盘3小时内全部售罄，均价约47500元/平方米，成交总额逾16亿元，创下了深圳乃至全国售罄速度的新纪录，出现自2009年以来最火爆的开盘场面。

下限利率难执行

业内人士认为，在房贷新政的影响下，压抑已久的刚性需求开始爆发，再加上“单独二孩”政策放开后，带来了一批新增改善型需求，入市意愿增强，从而推动成交量走高。后市房价会否暴涨？

深圳中原地产分析，10月中下旬，将有包括鼎胜金域世家在内的20个楼盘爆发性入市，给市场带来庞大的供应量，竞争加剧，均价全面上涨的可能性不大。中联地产研究亦显示，房贷新政有利于改善型刚需的释放，但房价不会出现暴涨。

另外，银行会否执行利率下限标准？业内人士普遍认为，虽然包括建行在内的几家银行已经发文表态，支持央行的新政，但是利率下限只是一个愿景，其信号意义大于实际作用。在实际操作中，也并非强制按照7折执行，最终还是由商业银行依照自身资金状况制定各自的标准，目前四大国有银行仍按97折的标准来操作。 深圳特区报记者 徐强