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昆明二手公寓交易渐冷 两大原因影响购买热情

因为具备不受楼市调控政策限制、面积小、总价低等优势,公寓是新房市场上不少投资者的香饽饽。就昆明来看,因为这些优势,公寓之前也是昆明楼市中的主打产品。然而,记者近日采访发现,虽然优势明显,但公寓也因为年限短、二手转让时税率相对比住宅要高等因素,昆明的二手公寓近期交易并不活跃。

现状

昆明二手公寓交易渐冷

“因为政策原因,我已经不能再买住宅了,所以想投资套公寓。但最近了解了很多公寓才知道,虽然买新房时缴纳的税费不算高,但二手转让时税费却要比住宅高,这肯定会影响以后的交易。”投资者邓女士说。

邓女士确实说出了不少购房者的心声,也道出了时下昆明二手公寓市场交易的现状——二手公寓已不再是以往的“香饽饽”,不再如往年那般容易成交。而一些房产中介掌握的情况也印证了这一点。记者就从新闻路上一家中介了解到,以周边一栋时尚公寓为例,往年公寓成交相对容易,但最近挂出来四五套,其中一套因为房东急用钱,价格还相对较低,但尽管如此,成交还是不太顺利。

调查

公寓转让税率比住宅高

针对邓女士反映的这一情况,记者做了调查采访。一位二手中介负责人告诉记者,公寓属于商业物业,转让时税费的征收主要有两种方式:一种是差额,一种是全额。在具体操作中,因为税率不同,按照全额缴纳税费要比差额相对较低,因此,大多都会选择按全额缴纳。按照现在的政策规定,公寓在转让时需要缴纳的税率在11%到12%左右。与住宅相比,满5年的住宅,且为房东的唯一住宅,根据面积大小的不同,只需要缴纳1%到3%不等的契税,不满5年的,总税率大概在8%到9%左右,这样看来,公寓在二手转让时税率要比普通住宅高。

分析

两大原因影响购买热情

“年限也是个很重要的因素,公寓只有40年产权,但住宅有70年产权,一般情况下,购房者更愿意买住宅,但是受到政策影响,一些购房者已经没有购买住宅的资格,所以也会考虑投资公寓。”一位中介负责人告诉记者。从回报率来看,目前一个40平方米左右的公寓月租金可以达到1200元到1500元,投资回报率大概在4%到5%左右。他认为从这一回报率来看收益还是不错的。但对于多数投资者来说,他们更愿意看到的是房屋的快速增值,然后获得较大幅度的增值空间。“但从目前的价格和未来楼市的预期来看,房价大幅增值获取较多收益还是比较难实现的。”他说道。

位于新闻路的一家二手中介负责人告诉记者,公寓与住宅相比,没有满5年的区分,只要交易都必须缴纳一次税,按照目前税率情况,仅税费折算后使得每平方米的房价高出了1000元左右,尽管税费由买方来出,但是也是买方在买房时必须要考虑的一个重要方面。该中介负责人告诉记者,税率高是一方面,另一方面,公寓只有40年产权,在转让时,很多物业只剩30几年的产权,因此,年限短、税率高这些因素导致了近期昆明的二手公寓交易不活跃。

媒体披露

利率市场化方案获批 先取消5年定期存款利率

近日,《财经》记者了解到,央行已制定了推进利率市场化进程的整体改革方案,并在近期国务院常务会议上获得批准。

据悉,央行已为利率市场化进程设定了近期、近中期和中期目标。近期目标是建立健全自主定价机制、取消贷款利率下限;近中期目标是形成较为完善的市场利率体系、健全中央银行利率调控能力;中期目标是全面实现利率市场化,使央行形成通过政策利率来进行宏观调控的能力。

根据央行的规划,取消贷款利率后,下一步央行计划逐步简并存贷款基准利率期限档次。存款利率方面,可先取消五年期定期存款基准利率,由金融机构自主确定,这样,存款基准利率期限档次由七档简化为六档。

根据各家上市银行2012年年报披露的数据统计,五年期以上定期存款占比极低,大部分都不到0.3%。

贷款利率方面,央行计划将贷款基准利率的期限档次由五档简并为三档,即将目前六个月以内(含)、六个月至一年(含)两档归并为一年以内(含)一档。将一年至三年(含)、三年至五年(含)两档归为一年至五年(含)一档。仍保留五年以上的档次。综合

业内调查

对市场信心创3年来新高 超半数房地产企业酝酿提价

昨日发布的“地产经理人信心指数”(RMI)显示,今年第三季度,房地产企业对市场的信心正处于2010年以来的最高点。其中,超过半数的企业酝酿在第三季度提价。多数专家表示,房地产调控政策需要进行重新评估。

上海某信息技术有限公司董事长丁祖昱表示,“地产经理人信心指数”是通过对31个城市的350名一线地产经理人进行问卷调查,综合得出的结果。该指数以50为荣枯分水岭,今年二季度该指标为53.2,三季度达到60.9,为2010年以来的新高。

丁祖昱表示,3月初“国五条”的出台,让预期中的利空消息落地,但“国五条”所表现出来的调控力度却与市场预期出现巨大偏差,这也使得RMI指数转而上升。

上述机构发布的报告显示,由于当前楼市的刚需产品供应不足,多数企业希望在三季度增加供应,这也将使得整体市场供应将在第三季度有所增加。

房价方面,超过半数的企业酝酿在三季度上调价格,其中计划大幅度提价的企业占参与调查总数的10%左右,另有超过4成的企业希望小幅提价。只有2.8%的企业计划在三季度下调价格,远低于去年15%的比例。

声 音

短期内政策不会有重大变动

房地产市场的向好表现,让房地产调控政策饱受诟病。在日前举行的“2013财经网·地产趋势年度论坛”上,多位专家认为,房地产政策需重新评估。中房集团理事长、幸福人寿监事会主席、汇力基金董事长孟晓苏表示,房地产调控已经钻入死胡同。

他认为,需要对土地制度和户籍制度进行改革,从而为下一步的经济发展释放改革红利。他同时还向记者表示,房地产企业应成为拉动经济的重要增长点。

中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一表示,近几年的房地产调控政策在逐步完善,但当前仍有重新评估的必要。他认为,土地政策是影响今后房地产市场的重要因素,但如何完善还需要认真研究。他透露,当前由发改委牵头,多部委联手酝酿的房地产市场调控长效机制,拟从6个方面进行中长期建设。在重新评估之前,多数专家认为短期内政策不会有重大变动。杨春雁

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