在首置和改善均积极入市的支撑下，2012年的二手房市场一片红火，成交量和成交价格均稳步上扬，相关统计数据显示，2012年全年的二手房成交量有望突破14万套，同比上涨超过16%，成交均价同比上涨8%，创历史新高。

量价齐升

根据北京住建委网站公布的网签数据统计显示，截至12月13日，12月份北京全市二手住宅网签总量为6565套，伟业我爱我家预计，12月全月 的网签量将超过1.5万套，由此推算，2012年全年北京全市二手住宅网签量将超过14万套，与2011年全年的成交量相比涨幅将超过16%。

伴随楼市交易量的回暖，房价也在稳步攀升，甚至在岁末还有报道称二手房，“一夜涨价70万”，“半年涨价150万”等信息，虽然最终被中原地 产、链家地产等中介机构否定，但房价在上涨却是不争的事实。根据伟业我爱我家市场研究院的数据统计，2012年北京二手住宅成交均价为24594元/平 米，比去年的房价上涨了8%，房价创历史新高。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，上半年刚性购房需求的集中释放，以及下半年改善型购房需求的接棒，使得今年的购房需求持续旺盛，需求的 旺盛也进一步增强了业主出售房源的意愿，由于二手住宅市场整体供不应求，面对需求量的增长，业主纷纷提高报价，推动了二手房价的持续上涨。

7月冲高年底翘尾

虽然二手房市场量价齐升，但并非一帆风顺。2012年年初的北京楼市并不明朗，但是，春节过后，积蓄已久的刚性购房需求开始率先回暖，在首次置 业的刚需购房需求支撑下，北京二手房交易量开始稳步回暖，5、6月份楼市调控将要放松，房价将要上涨的谣言，又进一步推动了二手房交易量连续三个月上涨， 并在7月份达到全年的峰值。

面对楼市交易量的大幅上涨，为了防止楼市的失控，一方面，中央派督察组到各地督查楼市调控执行情况；另一方面，住建部、国家发改委、银监会等中 央多部委相继发布声明否定房地产调控放松的言论，并多次重申将从严楼市调控。受此影响，以及上半年刚需严重透支的影响，北京二手房成交量连续三个月回落， 金九银十的交易量也大失成色。

令人意外的是，自11月份开始，成交量再度攀升，链家地产市场研究部张旭表示，预期改变是二手房市场翘尾的关键因素，在十八大后，关于房地产调 控的政策动向并未出现新的变化，中央以及地方也都没有释放出政策收紧的信号，这让很多购房者由原先的举棋不定变为积极入市，观望情绪明显变淡。因担心明年 房价继续走高而急于入市，虽然恐慌性购房不会大面积出现，但购房气氛却较浓。

市场参与方情形各异

在购房者急于入市的同时，不少业主看着上涨的房价，不断调高预期，惜售情绪较为明显，同时议价空间也急剧压缩。事实上，限购政策的持续从严和前 期的二手房价格上涨也使得业主出售的机会成本增加，具体表现在部分业主的挂牌价格明显高于市场水平，即使挂牌，出售诚意也明显不足。此外，随着租金水平持 续上涨，也有部分业主的出售意愿有所降低。据链家地产市场研究部统计，二手房议价空间从年初下滑，在7月达到谷底，但随后出现反弹。

虽然不少业主惜售高价待沽，但此时的市场足以让经纪人眉开眼笑，和去年此时市场“冰封”，到处找客源相比，今年的经纪人工作显然轻松得多，收入 也随之水涨船高。某机构内部人士透露，去年不少经纪人平均每月的收入在4000元左右，今年平均在8000-10000元左右。而张旭表示，经纪人的收入 一般都是按照销售业绩的一定比例来提成。今年以来，

由于成交量和房价都出现增长，经纪人的平均收入较去年大约增长了30%左右。

2013房价或将小幅上涨

对于明年的房价，胡景晖告诉记者，目前房价持续上涨的态势仍将在明年持续，如果楼市调控放松，房价仍将面临报复性上涨的风险，所以2013年限购限贷的楼市调控政策仍将从严执行。

胡景晖表示，明年楼市调控放松的可能性不大，首次置业的刚性购房需求，以及改善型置业升级需求仍将是楼市的两大需求，所以在没有严厉的政策出台 的前提下，成交量将与今年基本相当。在供应方面，近两年住宅用地成交量的大幅萎缩，将导致明年新房市场的供应量稍显欠缺，部分购房需求将流向二手房市场， 二手市场，尤其是城市核心区市场供求矛盾的激化，将给2013年二手房价的上涨带来巨大压力。但明年在增加楼市供应方面，管理层或将通过相关的制度、政 策、税收等手段，促使目前存量房市场中大量的空置、闲置的“黑灯房”供应到市场中来，来缓解目前住宅市场供不应求的市场局面，供应量的增加将缓解房价上涨 的压力，虽然明年房价仍将保持小幅上涨。桂瑰